Казань, ул. Баумана 52

Недвижимость-2010: итоги и тенденции

Что это было?

Это самый простой вопрос. Надуванию ценового «пузыря» на рынке недвижимости способствовали три фактора.

Первый: избыточное количество свободных денег. Наблюдалось это явление не повсеместно, и далеко не всеми, а почти исключительно так называемыми «золотыми двумя процентами» населения нашей страны. Географически эти «слитки» концентрировались в Москве и в районах компактного расположения промышленных объектов федерального значения, в основном связанных с добычей и транспортировкой до границ нашей национальной гордости – углеводородов. Именно это позволило Москве опередить многие столицы и курорты мира по ценам на квадратный метр.

Второй фактор: дефицит качественного (как, впрочем, и любого другого) жилья. Качество, как выяснилось впоследствии, во многих случаях оставляло желать лучшего, но в условиях дефицита на это не особенно обращали внимание. Тем более что внешние данные новых строений были вполне на уровне.

Этих двух обстоятельств уже было бы достаточно для роста цен, но к ним добавилось еще одно, третье. В нашей стране на протяжении всего прошлого столетия наличие или отсутствие жилья генетически считалось самым весомым показателем уровня жизни. В условиях высокой инфляции и хронической нестабильности людям с деньгами хотелось, так сказать, зафиксировать результат, вложившись в нечто бесспорно надежное и основательное. Этот психологический нюанс и замыкал триаду факторов, толкавших рынок жилья вверх.

Хорошо, но почему же рынок недвижимости так разительно отличается от прочих рынков – одежды, бытовой техники, автомобилей, где давно нет дефицита и спектр цен широк настолько, чтобы удовлетворить самые разные запросы?

Что не так с рынком жилья?

Сорок лет назад, в СССР, кооперативная квартира площадью 50 квадратных метров стоила 8000 рублей. Средняя зарплата тогда была 180 рублей. Если допустить, что вся зарплата откладывалась на квартиру, за три с половиной года можно было накопить необходимую для покупки сумму. Кстати, на второй по значимости символ благосостояния, автомобиль ВАЗ, который стоил тогда 4700 рублей, можно было скопить деньги за два с небольшим года.

При всей условности таких подсчетов, посмотрим, как обстоит дело сейчас. Такая же квартира при цене 36 тысяч рублей за квадратный метр стоит теперь 2,3 миллиона рублей. Средняя зарплата в России в конце 2009 года составила, по данным Росстата, 23,4 тысячи рублей. То есть в таком же режиме на покупку квартиры пришлось бы копить более восьми лет. А на автомобиль эконом-класса иностранного производства ценой в 300 тысяч – всего год!

Из этих расчетов следует простой логический вывод: автомобиль для среднего россиянина стал более доступным, а квартира – менее... Это, кстати, видно и без всяких вычислений: на дорогах пробки, в которых стоят в основном вполне приличные авто, более половины – иностранные. То есть авторынок быстро растет, но не за счет цен, цены как раз снижаются по сравнению с покупательской способностью населения, а за счет объема продаж, а рынок жилья в условиях огромного спроса генерирует высокие цены при малых объемах.

Все очень просто. Автоконцерны всего мира сначала по импорту, а затем локализуя свои сборочные производства на территории России, насытили наш рынок разнообразными автомобилями от премиум- до эконом-класса, а конкуренция быстро привела каждый ценовой сегмент рынка в равновесие, от которого выиграл потребитель.

Операторами рынка недвижимости могли быть только российские компании, мощность и мобильность которых несоизмерима с зарубежными аналогами. Работать на массовый рынок они бы и рады, да не хватает ни сил, ни средств. Длинных кредитов в банках не возьмешь – банкиры куют свое немалое бонусное счастье методами, никак не связанными с производством и строительством. Единственно верной бизнес-стратегией в таком случае могла быть застройка малыми объемами с высоким маржинальным доходом, что характерно для группы элитных товаров. То есть строительный бизнес по объективным причинам сконцентрировал свои усилия в премиум- и бизнес-классе (при всей условности этой терминологии для России), тем более что «золотые два процента» обеспеченных россиян ждали его именно здесь.

Дефицит генерировал рост цен, и квадратный метр жилья стал инвестиционным инструментом, причем в отличие от традиционных (валюта, золото, ценные бумаги) он только рос, так же стабильно, как десятилетие назад рос билет МММ. К сожалению, недвижимость отличается от тех же традиционных объектов инвестирования отсутствием характерной для этих объектов высокой ликвидностью…

Это не могло продолжаться бесконечно. Мировой кризис стал не причиной, а поводом кризиса на рынке недвижимости. Заинтересованные оптимисты уверяют, что с окончанием кризиса цены вернутся на прежний уровень и продолжат свой, может, не такой быстрый, но рост. Но все остальные могли констатировать, что…

…рынок недвижимости в 2009 году замер

По данным риэлторских агентств, в течение кризисного 2009 года цены на квадратный метр жилья снизились незначительно – 10–15 процентов. Действительно, с той единственной разницей, что это – цены предложения, фактические сделки проводятся на значительно более низких уровнях. Если бы у нас, как, например, во Франции, велась статистика нотариально зарегистрированных сделок, картина была бы другой.

Спрос на элитные апартаменты в 2009 году сохранился, но он незначителен – два процента всего рынка. Это подтверждает известный тезис: стабильность – то, что отличает премиум-класс любого рынка от остальных ценовых категорий. Объекты бизнес-класса в январе 2010 года интересовали вдвое меньшее число потенциальных покупателей – 16 процентов по сравнению с 32 процентами в январе 2008 года. Наоборот, запросы на эконом-класс возросли с докризисных 66 процентов в январе 2008 года до 82 процентов в январе 2010 года.

Эти данные, как и другие, приведенные в статье, касаются в первую очередь Москвы, и почерпнуты на сайте www.irn.ru. Однако региональные рынки лишь с небольшим запаздыванием, хотя и с заметно более низкими ценами в основном следуют за столицей, повторяя ее финансовую траекторию.

Более заметные изменения в 2009 году произошли в запросах на различные сегменты рынка: если в январе 2008 года спрос на первичное и вторичное жилье был паритетным – соответственно 46 и 54 процента, то в январе 2010-го спрос на вторичное жилье вырос до 83 процентов. Причем наибольшим спросом пользовались дома позднего советского и раннего постсоветстского периода (1971–1995).

Массовый спрос как до кризиса, так и во время него сосредоточен на одно-двухкомнатных квартирах. Квартиры с тремя и более комнатами интересовали чуть менее трети покупателей в январе 2008-го и ровно четверть – в январе 2010-го.

Что будет с ценами в 2010 году?

Поскольку, как уже отмечалось, застройка велась в основном в бизнес-классе и классе элитного жилья, или, по крайней мере, так считали сами застройщики, вытягивая свои объекты в эти классы, особого дефицита в этих классах ни в Москве, ни в городах-миллионниках нет. Учитывая также тот факт, что несоответствие цены и качества многих «элитных» объектов и домов «бизнес-класса» стало очевидным, а должная коррекция в сегменте еще полностью не прошла, аналитики прогнозируют сползание цены в элитном жилье на 15–20 процентов в течение 2010 года.

Некоторый рост цен в Москве возможен на квартиры эконом-класса, дефицит которых в столице ощущается остро. Этот рост будет сдерживаться общей переоцененностью квадратного метра в столице, которую не может компенсировать даже более высокий уровень средней зарплаты в Москве.

В массовом эконом-классе в регионах, в отличие от Москвы, где давно отсутствуют свободные площади для застройки, строительство, хотя и несколько сниженными темпами, велось, поэтому такого, как в Москве, дефицита предложения в этом сегменте нет. Правда, нет и такого, как в Москве, платежеспособного спроса. Поэтому, учитывая также то, что уровень цен на жилье в Москве в среднем в три раза выше, чем в таких городах, как Казань, Екатеринбург или Новосибирск, следует ожидать в этих и других крупных городах либо незначительной коррекции цен на жилье эконом-класса, либо стабилизации на существующем уровне. Кстати, стоит отметить, что цены на недвижимость в Казани всегда были ниже, чем в Екатеринбурге, Новосибирске, Самаре или Нижнем Новгороде, в среднем на 10–15 процентов.

Загородная недвижимость

До кризиса рынок загородной недвижимости получил активное развитие, в основном только в Московском регионе, а малоэтажное строительство в целом по стране лишь начинает набирать обороты. При этом в прежние годы почти все коттеджи в Подмосковье строились в элитном сегменте или в бизнес-классе. В этом отношении рынок загородной недвижимости Подмосковья похож на новостройки Москвы – большой ассортимент и насыщенность рынка в дорогом сегменте при астрономических ценах и полный дефицит в эконом-классе.

Более того, стоимость загородного жилья, как и дорогих квартир в Москве, снизилась не так значительно, как стоимость основной массы жилья в столичном регионе. Можно было бы предположить, что элитное жилье более устойчиво к кризису, нежели эконом-класс. Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, дополнительная коррекция в этом сегменте еще предстоит.

Что делать инвесторам?

Итак, роста цен на квартиры в среднесрочной перспективе вряд ли стоит ожидать. Возможно, у инвесторов появится шанс заработать на купленной недвижимости, обратившись к популярному во всем мире и в прошлом в России жанру доходных домов? Правда, в этом случае речь идет уже не о жизни рантье, а о деятельности бизнесмена-домовладельца. Любой бизнес начинается с бизнес-плана. Если провести корректно финансовый расчет для меблированной квартиры общей стоимостью 5 миллионов рублей со сроком амортизации квартиры в 50 лет и арендной платой в нынешних ценах в 20–30 тысяч рублей в месяц, то окупаемость составит соответственно 31–19 лет. Результат, прямо сказать, не вдохновляет… Бизнесы с такой рентабельностью обычно бизнесами не называются. Кстати, сроки окупаемости объектов коммерческой недвижимости в России постепенно растут, приближаясь к средним общемировым значениям в 10–11 лет.

С января 2009 года фондовые индексы выросли примерно в три раза. Легко просматривается следующая возможная стратегия: купленная до кризиса недвижимость продается с дисконтом 30–40 процентов, деньги вкладываются в ликвидные акции, через год они продаются и на уже удвоенную или утроенную сумму покупается подешевевшая недвижимость (если вы питаете слабость именно к этим активам!).

Можно возразить, что эффективность любой спекулятивной стратегии всегда очевидна постфактум, когда игра уже сделана, но никак не в начале игры. Согласимся, это действительно так. Но довольно очевиден и следующий факт: рынок недвижимости является одним из наиболее консервативных, и ситуация на нем меняется после того, как оживают многие другие отрасли экономики. Ясно, что целесообразно именно на них обратить внимание в первую очередь.
Конечно, любое инвестирование в бизнес является рискованным, вложение в недвижимость представляется в этом плане плаванием по спокойному озеру. Так ли это? Представляется вполне правдоподобным такое развитие событий: государство, завершив приватизацию жилого фонда, обратит свое внимание на ставки налога на имущество, которые сейчас являются относительно низкими, ведь администрировать его намного легче, чем, например, НДС или налог на прибыль. Соблазн увеличить ставки налога на имущество может оказаться слишком велик.

Но не все так печально

Да, цены вряд ли будут расти в обозримом будущем. Вложение в бизнес на доходных домах не выглядит сейчас сколько-нибудь привлекательным. Но ведь гигантский спрос на жилье никуда не делся!

Назад


© 2002-2017. Все права защищены. Учредитель и издатель журнала ООО "Лайт Компани" (420111, Республика Татарстан, Казань, ул. Баумана, д. 52). Журнал зарегистрирован в Министерстве по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций (свидетельство ПИ № ФС77-33699) Разработка и поддержка сайта
Vydr